Hogyan alkalmazkodik egy irodaház a globális felmelegedés kihívásaihoz? Ahogy a klímaváltozás egyre sürgetőbbé válik, az irodaházak tervezése és működtetése is jelentős átalakuláson megy keresztül. Az építészek és tervezők új, innovatív megoldásokat kere

Erről is kérdeztük a hazai ingatlankezelő piac legnagyobb szereplője, a CPI Property Group magyarországi Facility Management igazgatóját. Győri Gyula állítja, a szolgáltatás a jövő kulcsa: ha az irodaházban a masszázs és a tisztító mellett sportolni, piacozni is lehet. Beszélgettünk vele arról, cége hogyan élte túl a Covid és az energiakrízis jelentette duplapofont, miért térnek vissza a munkavállalók az irodákba, és hogy miképp csökkenti karbonlábnyomát a Pólus Center vagy a Campona.

Az irodaházakat, bevásárlóközpontokat, hoteleket kezelő CPI 84 fős Facility Management osztállyal üzemelteti épületeit, a csapat vezetéséért Győri Gyula FM-igazgató felel. A sok budapesti irodaépületen a "Kiadó" feliratot látva, a teljes munkavállalói piac otthonról dolgozó 4,5 százalékára gondolva elsőként arról kérdeztük, hogy a Covid által felforgatott munka világában szükség van-e még ennyi modern, innovatív irodaterületre?

"A jövő titka a szolgáltatásokban rejlik, hiszen a mindennapjaink során egyre inkább támaszkodunk rájuk. Ha a piaci trendeket vizsgáljuk, felmerül a kérdés, hogy vajon szükség van-e annyi irodára, mint korábban, hiszen a kreatív munkához sokkal inkább olyan terekre van szükség, ahol a munkavállalók szabadabban érezhetik magukat. Ez a fajta környezet nemcsak a produktivitásra, hanem a munkaadó és a munkavállaló közötti motivációs kapcsolatra is jótékony hatással van."

A CPI ennek szellemében fejlesztette ki a szolgáltatás- és élményorientált irodaterek koncepcióját, mely röviden annyit jelent, hogy a munkakörnyezetet a különböző egyéni és vállalati igényekhez igazítjuk. Nem csupán klasszikus irodai szolgáltatásokra összpontosítunk, hanem olyan lehetőségekre is, amelyek általában nem elérhetők egy hagyományos irodaházban. "Olyan teret teremtettünk, ahol a munkavállalók az emeleten végezhetik feladataikat, míg a földszinten különféle programok várják őket: masszázsra jelentkezhetnek, edzőterem használatára van lehetőségük, tematikus vásárokon vehetnek részt, vagy éppen leadhatják ruháikat a tisztítóba. Mi voltunk az elsők, akik ezt a koncepciót a piacon bevezettük. A célunk változatlan: az élményközpontú üzemeltetés. Személy szerint számomra a legnagyobb öröm, ha a bérlők elégedetten távoznak, és nincs panasz."

A 2020-as Covid-járvány hatására számos ingatlankezelő cég elhagyta Magyarországot, de Győri Gyula véleménye szerint ez nem csupán a pandémia következménye volt. A CPI-nál a járvány következtében megfigyelték, hogy a bérlők munkavállalóinak 40-50%-a középtávon otthoni munkavégzésre állt át. Az ilyen helyzetben a vállalatoknak már a járványügyi intézkedések bevezetése után azon kellett gondolkodniuk, hogyan oldják meg a kötelező fertőtlenítést, a távolságtartást és a beléptetést. "A működési filozófiánk segített minket túlélni ezen a nehéz időszakon. Gyakran említjük, hogy saját erőforrásainkkal, in-house módon üzemeltetjük ingatlanjainkat, de a valódi előny ebből fakad. Az információk gyorsabban és hatékonyabban áramlanak az üzemeltetési, ingatlankezelői és fejlesztési csapataink között, így hamarabb tudunk reagálni és megoldásokat találni olyan kritikus helyzetekben, mint amilyen a Covid-járvány volt. Miközben a kihívásokkal küzdöttünk, elengedhetetlen volt, hogy folyamatosan értékeltük döntéseink következményeit."

A bérlők észrevették, hogy a vállalat folyamatosan alkalmazkodik a megváltozott igényekhez, és az irodai szolgáltatásokat, valamint a munkakörnyezetet ennek megfelelően alakítja. A home office-ban elért eredmények mellett ez is hozzájárult ahhoz, hogy a munkavállalók fokozatosan visszatértek az irodába. A kreatív szakemberek és azok, akiknek munkája sok egyeztetést igényelt, gyorsan ráébredtek, hogy a fizikai jelenlét lehetőséget ad számukra, hogy jobb minőségben végezzék el feladataikat.

A helyzet azonban nem volt egyszerű: a hazai vállalatok éppen hogy csak kezdtek talpra állni a Covid okozta sokkból, amikor 2021 nyarától az energiaárak drámai emelkedésnek indultak, amit tovább súlyosbított Oroszország Ukrajna ellen hozott háborús lépése. "Bár minket nem ért tragikus csapás, mert már 1-2 évvel az aktuális energiapiaci válság előtt elkezdtünk lépéseket tenni, és felkészülten tudtunk reagálni az energiakrízisre. Tudtuk, hogy az energiaárak növekedésében hosszú távú kockázatok rejlenek, ezért megalapítottunk egy külön energiamenedzsment osztályt, ami a FM-piacon szokatlan lépésnek számít" - magyarázta Győri Gyula.

A CPI ezzel jelentős előnyre tett szert, mivel a bérlők is tisztában vannak azzal, hogy a kiszámítható rezsidíj a jelenlegi piaci helyzetben rendkívül értékes a szerződéskötés során. Az üzemeltetési igazgató hangsúlyozza, hogy a korábbi, merev, fix áraikra épülő energiaellátási szerződések már a múlté. "Nem akartunk olyan helyzetbe kerülni, ahol üzletileg nem fenntartható energiaszerződéseink lennének. Bérlőink számára világos és átlátható energiamixet kínálunk, amely többféle forrásból biztosítja a házaink energiaellátását. A villamosenergia-ellátásunkban immár jelentősen megnövekedett a zöld energia aránya, hiszen a mixünk 15-20 százaléka megújuló forrásokból származik. Kiemelten fontos számunkra a zöld energia arányának növelése, és az, hogy V4-es országok vízierőműveiből szerezzünk be energiát. Sokan ezt greenwashingnak tekintik, de mi valóban komolyan gondoljuk."

A vízenergia mellett a cég a napenergiát is egyre nagyobb mértékben integrálja működésébe: irodaházaik és bevásárlóközpontjaik tetejére telepített napelemek révén körülbelül 2 megawattnyi energiát termelnek. Azáltal, hogy a gáz és villamosenergia mellett a CPI víz- és napenergiát is felhasznál, energiaportfóliója sokkal rugalmasabbá vált, ami különösen fontos a nagy létesítmények esetében a károsanyag-kibocsátás minimalizálása szempontjából. A cég elkötelezett célja, hogy 2030-ig 30%-kal csökkentse a kezelt épületek karbonlábnyomát. "Már közel járunk ehhez a célhoz. A Pólus Center és a Campona vonatkozásában jelentős energiamegtakarítást értünk el. Ez fontos üzenetet hordoz: a bevásárlóközpontok nem maradnak örökre környezeti szempontból problémás helyszínek. Célzott tulajdonosi döntésekkel, megfelelő szigetelési technológiával, optimális energiamix-szel és folyamatos mérésekkel, tehát sok-sok elkötelezett munkával lehetséges a kibocsátás csökkentése."

A CPI energiamenedzsment rendszere szervesen illeszkedik a vállalat ESG (környezetvédelmi, társadalmi és vállalatirányítási) stratégiájába, amelyet elsőként dolgoztak ki a hazai ingatlankezelő piacon. Ennek a megközelítésnek számos alappillére van, többek között az elektromos és vízfogyasztás fenntartható módon történő kezelése, a mozgáskorlátozottak akadálymentes közlekedésének biztosítása, valamint a zöldterületek környezetbarát fenntartása. Fontos elem továbbá a megújuló energiaforrások integrálása az üzemeltetésbe. Az iroda- és bevásárlóközpontokban keletkező hulladékot szelektíven gyűjtik, és az alsó szinten egy külső partner közreműködésével típusonként válogatják szét, mielőtt a MOHU átvenné. A takarítás során környezetbarát tisztítószereket alkalmaznak, míg a légtisztító rendszerük kiemelkedő minősége garantálja, hogy a CPI épületek levegője frissebb, mint sok más iroda esetében, ahogyan azt a bérlőik visszajelzései is megerősítik.

Ez mind azt jelzi, hogy a CPI elkötelezett amellett, hogy tudatosan és felelősségteljesen kezelje a portfóliójába tartozó ingatlanokkal kapcsolatos minden beruházást.

A CPI, mint az irodaházak és bevásárlóközpontok felelős tulajdonosa és üzemeltetője, elkötelezett amellett, hogy a fenntartható gondolkodás a meglévő épületek korszerűsítésében és újrahasznosításában található. Évek óta azon fáradozunk, hogy a régi épületeinket olyan módon újítsuk meg és fejlesszük, hogy azok megfeleljenek a mai kor kihívásainak, legyen szó innovatív energetikai megoldásokról, fenntartható anyaghasználatról vagy korszerű szolgáltatásokról. Tapasztalataink alapján ezzel nemcsak a környezet védelmét segítjük elő, hanem gazdasági szempontból is egy stabilabb és értékesebb ingatlanportfóliót teremtünk, amely a bérlőink érdekeit szolgálja. Egy új épület megvalósítása nagy felelősséggel jár, hiszen a környezet számára újabb terhet jelent, ezért ezt folyamatosan szem előtt kell tartanunk. Ezen törekvések különösen fontosak, mert az ingatlanok fejlesztése és karbantartása napjainkban már nem csupán üzleti szempontból kérdéses. A környezetvédelem és a közösségek fejlődésének támogatása ugyanolyan felelősségünk, ezért folyamatosan arra törekszünk, hogy olyan projekteket indítsunk és támogassunk, amelyek hosszú távon és fenntartható módon hozzájárulnak a társadalom jólétéhez. Mindennapjaink során tudatában vagyunk annak, hogy a jövő kulcsa nem más, mint a jelenben érzett felelősség és az azonnali cselekvés.

A vállalat célja, hogy a fenntarthatóságot közösen, a bérlőkkel együttműködve valósítsa meg, ezért bevezette a zöld szerződést. Ez a megállapodás olyan edukatív irányelveket tartalmaz, amelyek nemcsak a bolygónk és a CPI számára kedvezőek, hanem a jövőbeli bérlők érdekeit is szolgálják. Az elvárt intézkedések nem teljesíthetetlenek; például a felelősségteljes és hatékony villany- és vízfogyasztás, valamint a környezetet kímélő klíma- és papírfelhasználás tartozik ide. "Mi egy épületben élünk a bérlőinkkel, így közösek a céljaink" – mondta a vállalat képviselője. "Minden lényeges információt megosztunk a bérlőkkel a szerződéskötés előtt, hiszen a célunk az épületeink környezeti lábnyomának csökkentése. Ez nemcsak üzleti, hanem társadalmi felelősség is, amit közösen szeretnénk vállalni bérlőinkkel."

Adódott-e valaha olyan eset, amelyben egy bérlővel amiatt nem lehetett megállapodni, mert nem érdekelte a fenntarthatóság? - kérdeztük Győri Gyulát. "Előfordul, hogy nincs nyitottság, de a környezettudatosságot erősítő beruházásaink egyetlen bérlőt sem érintenek negatívan, pusztán a környezetnek kedveznek. Természetesen az a cél, hogy mindenkivel megállapodjunk. Általánosságban egyébként az látszik a bérlői fórumainkon, hogy a munkavállalók nagyon lelkesek, amikor a környezet megóvásáról van szó."

Győri Gyula egy érdekes jelenségre is felhívta a figyelmet: ahogy a világunk minden téren felgyorsult, úgy kellett felgyorsulnia egy-egy hibaelhárítási, karbantartási folyamatnak is. "Ha 10 éve eltört egy csővezeték, tönkrement a hűtőrendszer, és 1-2 napig leállt a víz vagy a klímaszolgáltatás, nem váltott ki óriási felháborodást. Ma pár órás kiesés sem fér bele a szolgáltatásban, és az üzemeltetési metódust is ehhez mérten alakítottuk ki. A gyorsabb és szakszerűbb feladatvégzéssel nem csak az üzemszünetek száma csökken, de az épületek értéke is nő. A profi karbantartás mára olyan szintet ért el, hogy bár élettartam alapján le kellene cserélni mondjuk a 18 éves gépet, a gondos ápolásnak hála 100 százalékos teljesítményre képes, és tovább üzemelhet. Ez a fenntarthatóság miatt is jelentős előrelépés."

Az elmúlt 10 évben a hazai ipar szinte minden fontos ágazatában nőtt a munkaerőhiány, amely az ingatlankezelő piac szereplőit is érintette, nem könnyű jól képzett szakembert találni egy irodaház működtetéséhez. Győri Gyulánál arról érdeklődtünk, hogy ez egy olyan piacvezető vállalatnál is probléma-e, mint a CPI.

Jelenleg kedvező híreink vannak, hiszen a fiatalok is örömmel csatlakoznak hozzánk. Tapasztalataink szerint nálunk az emberi tényezők kiemelkedő szerepet játszanak. Ugyanakkor fontos megértenünk, hogy a Z-generációs munkavállalók teljesen eltérő elvárásokkal lépnek be a munka világába, mint a 30-50 éves korosztály. Számukra nem csupán a jövedelem számít: a fenntartható munkahely, a valódi értékteremtés, a társadalmi felelősségvállalás és a pozitív munkahelyi légkör mind-mind kulcsfontosságú tényezők. Emellett a folyamatos személyes fejlődés lehetősége is rendkívül lényeges számukra. Ahhoz, hogy sikeresen bevonzzuk őket, elengedhetetlen egy megfelelő képzési program kidolgozása, hiszen az üzemeltetés területén jelentős hiány van a jól képzett szakemberekből, így nekünk is aktívan küzdenünk kell értük.

Az FM-igazgató számos kihívást említ, amikor a közeljövő feladatai kerülnek terítékre. A munkatársak számára elengedhetetlen, hogy szélesebb rálátást nyerjenek az üzemeltetési folyamatok egészére, hiszen így tudják növelni a hatékonyságot. "Megfigyeltük, hogy a kollégák gyakran nem mernek gyors döntéseket hozni, mert nincs tisztában azzal, hogy ezek miként befolyásolják más területek munkáját. Ez nem ideális helyzet, ezért változtatunk ezen. A szélesebb perspektíva magabiztosságot ad számukra, és lehetővé teszi, hogy proaktív javaslatokkal álljanak elő."

A klímaváltozás hatásai egyre érezhetőbbek, és ezek a környezeti változások nem kímélik az épületeket sem, ami komoly kihívások elé állít bennünket. Győriék számára elengedhetetlen, hogy világosan lássuk, milyen innovatív technológiai megoldásokkal tudjuk kezelni ezeket a felmerülő problémákat a jövő érdekében.

A globálisan egyre fokozódó hőség idején elkerülhetetlenné válik a hűtőrendszerek fejlesztése, illetve a szellőztetési és árnyékolási megoldások tökéletesítése. Felmerül a kérdés: vajon a jelenlegi öntözési rendszerünk mennyire fenntartható a zöld területeink számára? Érdemes megvizsgálni, hogy a környezetünkben lévő növények valóban alkalmazkodnak-e a melegebb éghajlathoz és az intenzívebb napsugárzáshoz. Továbbá, szükséges-e a gyepet 1 centiméteresre nyírni az épületek kertjeiben, vagy inkább hagyjuk, hogy hosszabbra nőjön, így támogatva a gazdag élővilág fennmaradását és növelve a páratartalmat, ami a csapadékképződés szempontjából is kedvező? Hogyan teremtsünk olyan átmeneti hőmérsékletű tereket, amelyek segítenek a kánikulától megviselt embereknek, hogy ne egy hirtelen hőmérsékletváltozással kelljen szembenézniük, amikor a forróságból belépnek egy 22 fokos helyiségbe? Ráadásul a csapadék egyenlőtlen eloszlása és az időnkénti heves esőzések hatékony kezelése is komoly kihívásokat jelent. Hogyan irányítsuk úgy a vizet az épületekben és a környező vízelnyelő rétegekben, hogy elkerüljük a károkat? Az említett kérdések már most is kiemelt figyelmet igényelnek, és nagy segítségünkre van, hogy szerszámozottságunk és műszereink egyedülálló szintet értek el. Képesek vagyunk minden olyan adatot mérni, ami az üzemeltetés szempontjából lényeges, így az információk birtokában rugalmasan alkalmazkodhatunk a változó körülményekhez.