Otthon Kezdőlépés: Hogyan alakíthatsz néhány milliót félmilliárdnyi vagyonná - lépésről lépésre bemutatjuk!

Közvetlenül a forrástól, szakértői támogatással, és akár egyedi igényeidre szabott válaszokkal! Fedezd fel az új Otthon Start Program minden részletét!

Az Otthon Start Program célja az volt, hogy segítséget nyújtson a fiataloknak első otthonuk megszerzésében. Azonban a jogszabályok megalkotásakor a kormány olyan széles lehetőségeket teremtett, hogy a kamattámogatott lakáshitel nemcsak a kezdő ingatlanvásárlóknak, hanem akár a második vagy további lakások beszerzésére, sőt befektetési célokra is felhasználható. Ennek hátterében az áll, hogy a program nemcsak a fiatalok lakhatási helyzetének javítását célozza, hanem a lakáspiaci dinamika élénkítését is, ami különösen fontos lehet a gazdasági növekedés szempontjából. De miért éri meg kihasználni ezt a lehetőséget?

Egyrészt nem jelent automatikus kizáró okot, ha a hitelfelvevő a megelőző 10 évben birtokolt vagy jelenleg is rendelkezik belterületi lakóingatlan tulajdonjogával.

Másrészt a hitel igénylésére akkor is lehetőség nyílik, ha a hitelfelvevő...

Ezen kívül a jogszabály nem kötelezi a megszerzett ingatlanban való folyamatos lakhatást, sőt, lakcímet sem szükséges bejelenteni. Az eredeti tervezettel ellentétben ráadásul a jogszabály nem zárja ki a lakás bérbeadásának lehetőségét sem.

A befektetési célú ingatlanon kétféle hozam érhető el:

Az előző információhoz szeretnék egy kis kiegészítést fűzni: az ingatlan.com lakáskínálatának adatai alapján végzett legfrissebb számításaink szerint a budapesti kerületekben és a vármegyeszékhelyeken a bruttó bérleti hozam átlagosan 4,84%-ra rúg. Fontos azonban figyelembe venni, hogy ebből a számából legalább három jelentős költségtételt le kell vonni, mivel ezek lényegesen csökkentik a befektetők tényleges bérleti hozamát:

A fentiek fényében elmondható, hogy a bruttó bérleti díj 32%-a különféle költségekre fordítódik, így csupán 68% marad a befektető számára. Ez azt jelenti, hogy a bruttó 4,84%-os hozam helyett, településtől függően, általában 3,3% körüli nettó bérleti hozammal érdemes számolni. Az egyszerűség kedvéért most azt feltételezzük, hogy a bruttó hozam fixen 5%, míg a nettó hozam 3,4% marad, és a bérleti díj a lakás értékének megfelelően változik a hitel futamideje alatt. A következő számításunk során, amely a pénz időértékét figyelembe vevő belső megtérülési rátát célozza, a negatív pénzáramlásnak tekintjük az önerőt, a vagyonszerzési illetéket és a futamidő alatti törlesztőrészleteket. Ezzel szemben pozitív pénzáramlásnak számít a nettó bérleti hozam, valamint a futamidő végén realizálható lakásérték, amely az eladási árat képviseli.

Az ingatlankiadás nem csupán pénzügyi költségek kezelésével jár, hanem számos egyéb teendőt is magában foglal. Bérlő keresése, a szükséges adminisztráció lebonyolítása, valamint műszaki problémák esetén való intézkedés mind elengedhetetlen feladatok, amelyekkel foglalkozni kell. Ezeket az időráfordításokat a cikkünk keretein belül most nem vizsgáljuk, csupán a pénzügyi tranzakciókra koncentrálunk.

Igen, kitermeli, de alacsony önerő esetén még nem azonnal, csak az első néhány év után, hiszen míg a törlesztőrészlet fix, a bérleti díj emelhető. A lakásérték arányában nettó 3,4%-os bérbeadásból származó bevételt feltételezve például egy 60 milliós lakás az első évben havi 170 ezer forint költségekkel csökkentett bevételt termelhet, ezzel szemben 228 ezer forint törlesztőrészletet kell fizetni, ha a lakásérték 80%-a, 48 millió a felvett hitelösszeg. Feltételezve azonban, hogy a bérleti díj a lakás értékével együtt emelkedik, évi 9%-os értéknövekedés esetén az 5. évtől már magasabb lesz a bevétel, mint a hitel törlesztőrészlete. A projekt "önfinanszírozóvá" válik.

Augusztusi cikkünkben azt az esetet mutattuk be, amikor 20% önerővel vásárolunk egy 60 milliós lakást. Akkor azt láthattuk, hogy egy tipikus esetben, vagyis bruttó 5%-os bérleti hozam és 9%-os éves lakásáremelkedés mellett 16,9%-os éves hozam érhető el az Otthon Start segítségével végrehajtott befektetéssel.

A kiválasztott lakás ára most 50 millió forintra változik, figyelembe véve az Otthon Start program 50 milliós maximális értékhatárát. Ezen eset keretében bemutatjuk, hogyan alakul a helyzet, ha a vásárláshoz 10%-os önerőt alkalmazunk. Emellett nem feledkezünk meg a magasabb önerővel történő vásárlási lehetőségekről sem, így a drágább ingatlanok esetében is érvényesíthetjük a százalékos kalkulációt.

A fenti táblázat azt mutatja, hogy például a 2 milliós vagyonszerzési illetéket is figyelembe véve

Ha 5%-os bruttó bérleti hozamot nézünk, és ehhez 9%-os éves lakásár-emelkedés társul, akkor akár 18,7%-os nettó hozam is realizálható. Érdekes módon már egy 2%-os lakásáremelkedés is elegendő ahhoz, hogy elérjük a jelenlegi 7%-os állampapír-hozamot.

Ha megőrizzük ezeket a két példabeli peremfeltételeket, vizsgáljuk meg, hogyan alakul az éves hozam az önerő mértékének változásával. Amint azt észlelhetjük, a magasabb önerő esetén az éves hozam csökken, amit a csökkenő tőkeáttétel eredményez.

A 9%-os éves átlagos lakásáremelkedést egyedi módon is megfogalmazhatjuk, ha ezt nominális hozamként értelmezzük. Például:

Minél magasabb az önerő, annál kifejezettebb a nominális nyereség 25 év távlatában. Ennek hátterében a csökkentett nominális törlesztőrészlet áll, amely kompenzálja a befektetőt a magasabb önerőért. Összességében a fent bemutatott táblázatunk és a két oszlopdiagramunk elemzése alapján megállapítható, hogy...

Az Otthon Start keretein belül megvalósított ingatlanbefektetés hozama sokkal inkább függ az elérhető bérleti díjaktól és a várható lakásárak alakulásától, mintsem az önerő nagyságától.

utóbbi a hosszú időtáv miatt nem is nevezhető igazán jelentősnek.

A címlapkép egyedi illusztrációként szolgál. A forrást illetően: Getty Images.

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ